부동산 법인명의 세금 개인명의와 취득세 종부세 양도세 완전비교

작년에 오피스텔 두 채를 정리하려다 취득세 고지서를 보고 깜짝 놀란 적이 있습니다. 개인 명의로 살 때와 법인 명의로 살 때 세금 구조 자체가 완전히 다르다는 걸 그때 제대로 체감했습니다.

이 글에서는 부동산 법인명의 세금이 개인명의와 취득세, 종합부동산세, 양도소득세에서 각각 얼마나 차이 나는지 지금 시점 기준으로 정리하고, 어떤 상황에서 법인명의가 유리한지 결론부터 짚어드립니다.

결론부터 말하면 주택을 한두 채만 보유할 계획이면 개인명의가 유리하고, 3주택 이상으로 자산을 늘려갈 계획이면 법인명의의 보유세 구조가 상대적으로 유리해지는 지점이 옵니다. 실제로 공시가격 5억 원 안팎 주택 한 채만 기준으로 계산해봐도 취득 단계에서 개인과 법인의 세금 차이가 5천만 원 넘게 벌어지는 경우가 흔합니다.

부동산 법인명의 세금 취득세, 개인과 어떻게 다른가

법인은 주택을 사는 순간 원칙적으로 12% 취득세를 냅니다. 개인은 보유 주택 수와 지역에 따라 세율이 계단식으로 올라갑니다.

제가 상담을 받아보니 실무에서는 이 취득세 차이부터 체감이 큽니다. 개인은 첫 주택이면 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과면 3%까지만 내면 되지만, 조정대상지역에서 2주택째부터는 8%, 3주택 이상은 12%까지 뛰어오릅니다. 법인은 이런 단계 구분 없이 대부분 12% 단일세율부터 시작해서, 1주택만 살 계획이라면 개인명의 취득세가 훨씬 저렴합니다.

구체적인 숫자로 보면 체감이 더 빠릅니다. 공시가격 5억 원 상당의 아파트를 1주택자 개인이 매입하면 기본세율 1%가 적용돼 취득세는 약 500만 원 선에서 끝납니다. 반면 같은 물건을 법인이 매입하면 12% 세율이 적용돼 취득세만 6,000만 원에 이르고, 여기에 취득세액의 일정 비율로 붙는 지방교육세와 전용면적 85㎡ 초과 시 농어촌특별세까지 추가되면 실제 부담은 이보다 더 커집니다.

구분	개인(1주택)	개인(다주택·조정지역)	법인
기준세율	6억 이하 1%, 9억 초과 3%	2주택 8%, 3주택 이상 12%	원칙 12% 단일
비고	실거주 요건 등 예외 있음	지역·주택수마다 상이	사원용 주택 등 일부 예외 존재

※ 취득세율은 매년 개정될 수 있어 매입 전 위택스에서 최신 고시를 반드시 확인하세요.

실무에서 자주 놓치는 예외 조항도 있습니다. 다음 경우에는 법인이더라도 취득세 중과를 피하거나 완화받을 수 있으니 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

• 전용면적 60㎡ 이하 등 일정 규모 이하의 사원용 주택을 법인이 취득하는 경우
• 공공주택사업자, 등록임대사업자 요건을 충족한 법인의 임대 목적 취득
• 주택이 아닌 오피스텔·상가 등 비주거용 부동산은 주택 취득세율이 아니라 4.6% 안팎의 일반 취득세율이 적용됨

보유세 종합부동산세 개인 법인 비교

부동산 법인명의 세금에서 종부세는 법인에 기본공제가 없다는 점이 가장 큰 차이입니다. 개인은 공시가격에서 일정 금액을 공제받은 뒤 세금을 계산합니다.

개인은 실거주 1주택이면 공제 폭이 크고, 다주택이어도 인별로 나눠 계산해 세부담을 줄일 여지가 있습니다. 반면 법인은 보유 주택 수와 무관하게 공시가격 전액에 가까운 금액에 세율을 곱하는 구조라, 주택을 오래 들고 갈수록 종부세 부담이 개인보다 훨씬 무겁게 쌓입니다.

예를 들어 공시가격 합계 20억 원 상당의 주택을 보유했다고 가정해보겠습니다. 개인은 1세대 1주택자면 12억 원, 다주택이어도 인별 9억 원까지 기본공제를 받은 뒤 초과분에만 0.5~5.0% 구간의 누진세율을 적용받고, 전년 대비 세부담 상한(150~300%) 제도의 보호도 받습니다. 반면 법인은 기본공제 없이 공시가격 전액에 2.7~5.0%에 이르는 세율을 곱해 계산하고 세부담 상한도 적용되지 않아, 보유 기간이 길어질수록 개인과의 격차가 계속 누적되는 구조입니다.

구분	개인	법인
기본공제	있음(1주택자 등 확대 공제)	없음
세부담 상한	있음(전년 대비 상한)	없음
세율 구조	주택수·과표별 누진	단일세율에 가까운 구조

※ 위 그래프는 개인과 법인의 세부담 구조 차이를 보여주기 위한 예시이며 실제 세액이 아닙니다.

공시가격 합계(예시)	개인(다주택 기준)	법인
10억 원	기본공제 반영, 세액 낮은 편	공제 없이 세율 그대로 적용
20억 원	누진세율 중간 구간 진입	세율 상단 구간에 근접
30억 원 이상	최고세율 구간, 상한 적용	최고세율 근접, 상한 없음

양도소득세와 법인세, 부동산 팔 때 차이

개인은 양도소득세, 법인은 법인세에 추가법인세까지 얹어서 냅니다. 팔 때 내는 세금 구조 자체가 다릅니다.

부동산 법인명의 세금 중에서도 양도 단계는 특히 복잡합니다. 개인이 1주택을 일정 기간 보유·거주하고 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택 상태에서 조정대상지역 주택을 팔면 기본세율에 중과세율이 더해집니다. 법인은 주택을 팔아 남긴 차익에 법인세(과표 구간별 9~24%)를 내고, 주택·비사업용 토지라면 추가법인세까지 별도로 부과되는 구조라 매도 타이밍에 따라 부담이 개인보다 커질 수 있습니다.

구체적으로 보면, 개인이 5년 보유한 주택을 팔아 3억 원의 차익을 남겼을 때 1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 다주택자라면 기본세율에 지역·주택수에 따라 20~30%포인트의 중과세율이 얹어질 수 있습니다. 법인은 같은 차익에 대해 법인세 19%(과표 2억~200억 구간)를 내고, 주택이나 비사업용 토지를 양도했다면 여기에 추가법인세 20%가 별도로 붙어 실효세율이 개인의 중과세율과 비슷하거나 오히려 더 높아지는 경우도 있습니다.

구분	개인	법인
기본 세금	양도소득세(기본세율+중과)	법인세(9~24% 누진)
추가 부담	다주택 중과세율	주택 등 추가법인세
비과세 혜택	1주택 요건 충족 시 가능	사실상 없음

※ 다주택자 양도세 중과세율은 한시적으로 유예되는 경우가 있으므로, 매도 시점의 국세청 공지를 반드시 확인해야 합니다.

임대소득세 비교로 보는 명의 선택 기준

임대수익이 커질수록 법인의 세율 구조가 유리해지는 구간이 있습니다. 개인은 소득이 많을수록 세율이 가파르게 올라갑니다.

부동산 법인명의 세금 비교에서 임대소득세도 빼놓을 수 없습니다. 개인 임대소득은 다른 소득과 합산해 종합소득세율이 적용되기 때문에 월급이나 다른 사업소득이 많은 사람일수록 세부담이 급격히 커집니다. 법인은 임대수익에 법인세율(과표 2억 원 이하 9%부터 시작)이 적용돼 소득 규모가 커질수록 상대적으로 낮은 세율 구간에 머물 수 있지만, 이익을 개인이 가져가려면 배당이나 급여로 다시 빼내는 과정에서 추가 세금이 붙는다는 점도 함께 계산해야 합니다.

수치로 보면 이해가 빠릅니다. 월세로 연 2,400만 원(월 200만 원)을 받는 다주택자 개인이 다른 근로소득 없이 이 임대소득만 있다면 분리과세(14%)를 선택할 수 있지만, 근로소득 등 다른 소득과 합산되는 순간 종합소득세율 구간이 올라가면서 실효세율이 20%를 훌쩍 넘기기도 합니다. 법인이 같은 임대수익을 얻으면 필요경비를 뺀 순이익에 9% 법인세율(과표 2억 원 이하)이 우선 적용돼 세부담이 낮아 보이지만, 그 이익을 배당이나 급여로 개인이 인출하는 순간 배당소득세·근로소득세가 다시 부과된다는 점을 반드시 함께 계산해야 합니다.

과세표준(예시)	개인 종합소득세	법인세율
2억 원 이하	누진구간 포함(최대 38%대)	9%
2억~200억 원	고소득 구간(최고 45%)	19%
200억 원 초과	최고세율 45%(지방소득세 별도)	21~24%

※ 개인 종합소득세는 다른 소득과 합산한 과세표준 기준입니다. 정확한 구간별 세율은 국세청 홈택스에서 확인하세요.

부동산 법인명의가 유리한 경우는

보유 주택이 늘고 임대 규모가 커질수록 법인명의를 검토할 시점입니다. 반대로 실거주나 1~2채 보유라면 개인이 유리합니다.

• 3주택 이상을 장기로 늘려갈 계획이라면 법인 검토
• 임대소득이 커서 종합소득세 최고세율 구간에 들어갔다면 법인 검토
• 실거주 1주택이거나 매매 차익을 빨리 실현할 계획이면 개인 유지
• 법인 설립·운영 비용(기장료, 4대보험 등)도 함께 계산할 것
• 공동 상속·증여 계획이 있다면 지분 형태로 나누는 법인 명의가 개인 명의 이전보다 절차상 유리할 수 있음
• 사업자 신용도나 대출 활용이 중요한 경우 법인이 유리할 수 있으나, 최근 법인 대출 규제도 강화된 점은 함께 고려할 것

부동산 법인명의 세금이 유리해지는 시점은 세율표만으로는 판단하기 어렵습니다. 제가 직접 세무사와 시뮬레이션을 돌려보니 보유 기간·매도 계획·다른 소득 규모까지 같이 넣어야 실제 유불리가 갈렸습니다. 명의를 정하기 전에 최소 두 가지 시나리오는 직접 계산해보길 추천합니다. 부동산 외에 금 투자 방법과 세금도 자산 종류별로 구조가 다르므로 함께 비교해보면 자산 배분 전략을 세우는 데 도움이 됩니다.

항목	개인명의	법인명의
취득세	1주택 유리	다주택 반복 매입 시 불리
보유세(종부세)	기본공제 있음	기본공제 없음, 장기 보유 시 불리
양도소득세/법인세	1주택 비과세 가능	추가법인세 부담
임대소득세	소득 커지면 세율 급등	일정 구간까지 세율 낮음
부대비용	거의 없음	기장료·4대보험 등 발생

정확한 세율과 최신 개정 내용은 국세청 홈택스와 위택스에서 확인하는 걸 추천합니다.

자주 묻는 질문

Q. 법인 취득세는 무조건 12%인가요

원칙은 12% 단일세율이지만, 전용면적 60㎡ 이하 사원용 주택, 국가·지자체·공공기관, 일정 요건을 갖춘 등록임대사업자 법인 등은 예외적으로 일반세율이 적용될 수 있습니다. 다만 이런 예외 요건은 세법 개정으로 범위가 점점 좁아지는 추세이므로, 계약 전 위택스나 관할 세무서, 세무사를 통해 반드시 최신 기준으로 확인하세요.

Q. 법인은 종부세 기본공제를 전혀 못 받나요

네, 개인과 달리 법인은 1세대1주택자 공제나 인별 기본공제 같은 완화 장치 없이 공시가격 전액을 기준으로 세금을 계산하는 구조가 일반적입니다. 게다가 세부담 상한 제도도 적용되지 않기 때문에 보유 기간이 길어질수록 개인과의 격차가 계속 누적된다는 점을 특히 유의해야 합니다.

Q. 법인명의로 사면 종합소득세를 안 내도 되나요

법인 단계에서는 법인세를 내고, 이후 이익을 배당이나 급여로 개인이 가져갈 때 추가로 소득세가 부과됩니다. 세금이 사라지는 게 아니라 과세 시점과 구조가 나뉘는 것이며, 법인에 이익을 유보해두는 기간이 길어질수록 개인이 실제로 손에 쥐는 시점도 늦어질 수 있습니다.

Q. 개인에서 법인으로 명의를 옮기면 세금이 또 나오나요

네, 개인이 법인에 부동산을 넘기는 과정 자체가 양도로 취급돼 양도소득세가 발생할 수 있고, 법인은 별도로 취득세(대부분 12%)를 냅니다. 명의 이전 전에 이 비용까지 포함해 총비용을 계산해야 하며, 특히 시가보다 낮게 넘기면 부당행위계산 부인 등 추가 세무 리스크가 생길 수 있어 세무 전문가와 사전 상담을 권합니다.

부동산 법인명의 세금과 개인명의 세금은 어느 한쪽이 항상 유리한 게 아니라 보유 주택 수, 임대 규모, 매도 계획에 따라 결론이 달라집니다. 다음 글에서는 실제 사례별 세금 시뮬레이션을 더 구체적으로 다뤄보겠습니다. 여러분은 지금 보유하신 부동산, 개인명의와 법인명의 중 어느 쪽으로 운영 중이신가요?

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com