종합부동산세계산기 2026년 기준과 공제액, 내 세금 얼마나 나올까?

11월 말 즈음이면 집을 한 채만 가진 사람도 공시가격이 올랐다는 이유로 종합부동산세 안내 문자를 받고 당황하는 일이 매년 되풀이된다.

이 글은 2026년 기준으로 처음 대상이 됐거나 금액이 늘어날까 걱정인 1세대 1주택자, 다주택자가 종합부동산세계산기로 미리 세금을 가늠해보려는 상황을 기준으로 정리했다.

직접 홈택스 모의계산을 돌려보면 공시가격만으로 어림짐작한 금액과 실제 계산 금액이 꽤 다르게 나오는 경우가 많았는데, 기본공제 12억원·9억원, 공정시장가액비율 60%, 납부기간 12월 1일부터 15일까지 같은 핵심 숫자부터 짚어본다.

종합부동산세계산기 지금 바로 써보는 방법은?

결론부터 말하면 국세청 홈택스 모의계산 메뉴에서 공시가격만 입력하면 종합부동산세계산기로 대략적인 세액을 바로 확인할 수 있다.

국세청 홈택스에 접속해 세금모의계산 메뉴에서 종합부동산세를 고르고, 보유 주택의 공시가격과 세대 구성, 보유 기간만 입력하면 끝난다.

공시가격은 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격 알리미에서 주소만 넣으면 조회된다. 직접 써보니 공시가격을 미리 캡처해두고 홈택스 창에 그대로 입력하는 방식이 가장 빨랐다.

다만 이 모의계산은 재산세 중복분 공제가 단순화돼 있어서, 실제 12월 고지서 금액보다 모의계산 결과가 다소 높게 나오는 경우가 많다는 점은 미리 알아두는 게 좋다.

나도 종합부동산세 대상인가요?

결론부터 말하면 매년 6월 1일 기준으로 보유 주택의 공시가격 합계가 1세대 1주택자는 12억원, 그 외는 9억원을 넘으면 대상이 된다.

과세기준일인 6월 1일에 등기부상 소유자로 올라 있는 사람이 그해 납세의무자가 된다. 5월 31일에 팔았다면 그해 종부세를 내지 않고, 6월 2일에 샀어도 마찬가지로 대상에서 빠진다는 점을 국가법령정보센터의 종합부동산세법에서도 확인할 수 있다.

구분	기본공제	비고
1세대 1주택자	12억원	1주택 특례 신청 시
부부 공동명의 1주택	1인당 9억원	합산신청 또는 1주택 특례 선택 가능
일반(다주택 포함)	9억원	2주택 이상 포함

2026년 현재(개편 전) 기준이며, 종합부동산세법 제8조에 따른 공제액이다.

종합부동산세는 어떻게 계산되나요?

결론부터 말하면 공시가격을 더해 공제액을 뺀 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만들고, 거기에 세율을 적용하는 순서다.

세율은 과세표준 구간별로 달라지며, 2026년 현재(2주택 이하 기준) 세율은 아래와 같다.

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억~6억원	0.7%
6억~12억원	1.0%
12억~25억원	1.3%
25억~50억원	1.5%
50억~94억원	2.0%
94억원 초과	2.7%

3주택 이상 보유자는 과세표준에 따라 최고 5.0%까지 중과 세율이 적용될 수 있다.

1세대 1주택자는 얼마나 공제받나요?

결론부터 말하면 기본공제 12억원 외에도 나이와 보유 기간에 따라 세액의 최대 80%까지 추가로 공제받을 수 있다.

구분	기준	공제율
연령공제	만 60~65세	20%
	만 65~70세	30%
	만 70세 이상	40%
보유기간공제	5~10년	20%
	10~15년	40%
	15년 이상	50%

연령공제와 보유기간공제는 합쳐서 적용되는데, 둘을 더한 합산 한도는 80%다. 오래 거주한 고령자는 공시가격이 많이 올라도 실제 내는 세금이 생각보다 적게 나오는 경우가 많다.

다만 이 공제는 1세대 1주택자에게만 적용되고, 다주택자나 부부 공동명의는 별도 기준을 따르므로 신청 전에 세대 구성을 다시 한번 확인하는 게 안전하다.

2027년부터 종합부동산세 뭐가 달라지나요?

결론부터 말하면 정부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정한 개편안대로라면 실거주 1주택자 기본공제가 12억원에서 14억원으로 오르고 세율 구간도 바뀔 전망이다.

기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안과 9월 1일 국무회의 수정안에 따르면, 실거주 1주택 기본공제는 14억원으로 오르고 비거주 1주택은 당초 9억원으로 낮추려던 계획을 철회해 현행 12억원을 유지한다.

부부 공동명의 비거주 1주택도 각 4억원으로 낮추려던 안을 철회하고 각 6억원으로 올렸다.

세율도 바뀔 예정이다. 과세표준 6억~12억원 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오르는데, 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용된다. 세부담 상한은 200%로 올리는 안이 철회돼 현행 150%가 그대로 유지된다.

구분	2026년 현행	2027년 정부 확정안
실거주 1주택 공제	12억원	14억원
비거주 1주택 공제	12억원	12억원(유지)
부부공동명의 비거주	1인당 4억원	1인당 6억원
6억~12억 구간 세율	1.0%	1.3%(단계적 적용)
세부담 상한	150%	150%(유지)

2026년 9월 1일 국무회의 확정안 기준이며, 아직 국회 심사 중이라 최종 조문은 달라질 수 있다. 통과되더라도 실제 적용은 2027년 6월 1일 과세기준일분부터일 가능성이 크므로 2026년분 종부세에는 영향이 없다.

종합부동산세 납부기간과 분납, 놓치면 어떻게 되나요?

결론부터 말하면 납부기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 이 기간을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 붙는다.

국세청이 11월 중 계산해 고지서를 보내고, 12월 1일부터 15일 사이에 홈택스나 손택스 앱, 은행에서 납부하면 된다. 금액이 크면 분납도 가능한데, 일정 금액을 넘는 세액은 나머지를 최대 6개월까지 나눠 낼 수 있다.

정확한 분납 기준 금액은 매년 고지서 안내문에서 확인하는 것이 정확하다.

작년에 처음 종부세 고지서를 받았을 때는 금액만 보고 바로 전액 납부부터 알아봤는데, 막상 분납 신청란이 따로 있다는 걸 나중에 알고 아쉬웠던 기억이 있다. 금액이 애매하게 크다면 분납 가능 여부부터 먼저 확인하는 걸 추천한다.

세금 낼 목돈이 당장 부족하다면 전세자금대출금리 조건을 먼저 비교해보는 것도 방법이고, 임대사업 중이라 종부세 부담이 큰 다주택자라면 사업자대출금리와 한도도 함께 점검해두면 유용하다.

자주 묻는 질문

종합부동산세계산기로 나온 금액이 실제 고지서 금액과 다른 이유는 무엇인가요?

모의계산기는 재산세 중복분 공제나 세액공제가 단순화돼 있어 실제 고지액과 차이가 날 수 있다. 정확한 금액은 12월에 받는 국세청 고지서로 확인해야 한다.

종합부동산세 과세기준일은 언제인가요?

매년 6월 1일이다. 이 날짜에 주택을 소유한 사람에게 그해 납세 의무가 생기며, 하루 차이로 소유권이 바뀌어도 그 해 종부세 대상이 달라질 수 있다.

2027년 종합부동산세 개편안은 확정된 건가요?

아직 국회 심사 중이다. 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정된 정부안은 실거주 1주택 기본공제 14억원, 비거주 1주택 12억원 유지 등이지만 국회 통과 후 최종 내용이 달라질 수 있다.

종합부동산세 분납은 어떻게 신청하나요?

납부할 세액이 일정 금액을 넘으면 나머지를 최대 6개월까지 나눠 낼 수 있다. 정확한 기준과 신청 방법은 국세청 홈택스 고지서 안내를 확인하는 것이 안전하다.

종합부동산세계산기로 미리 확인해보면 공제액과 세율 구간, 분납 가능 여부까지 한눈에 가늠할 수 있다. 다음에는 2027년 개편안이 국회를 통과한 뒤 실제 조문이 어떻게 확정되는지 다시 짚어볼 예정이다.

여러분은 올해 종합부동산세 모의계산을 해보셨나요, 예상보다 많이 나왔는지 댓글로 이야기해 주시면 다음 글에 참고하겠습니다.

출처: Editlab, https://editlab.luvpp.com

글 Editlab 편집부 · 발행 전 자동 점검(중복·형식·규칙) · 정정 요청 · Google 검색에서 이 매체를 우선 출처로 등록